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COVID-19. Medidas en materia de alquiler aprobadas por el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

Se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado del día 22 de abril de 2.020, el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, por el que se aprueban medidas extraordinarias para modular el pago de alquileres de locales de negocio, arrendados por autónomos y pymes.

Dicha norma entra en vigor al día siguiente a su publicación en el Boletín Oficial del Estado, es decir el día 23 de abril de 2.020 y con ella, se pretende crear mecanismos de renegociación y aplazamiento del pago de los alquileres por parte de autónomos y pymes, que se hayan visto afectados como consecuencia de la crisis provocada por el Covid-19 y en concreto por la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo de vigencia del estado de alarma, que les dificulta poder cumplir con sus obligaciones de pago de rentas de arrendamiento de locales.

Dichas medidas son:

1. Moratoria en el pago de rentas de arrendamiento para uso distinto de vivienda, para el caso de que el arrendador tenga la consideración de “gran tenedor”

La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando ésta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2), en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, una moratoria en el pago de la renta arrendaticia, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o de reducción de la renta.

La moratoria, se aplicará de manera automática y afectará al período de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuere insuficiente en relación con el impacto provocado por el Covid-19, sin que pueda superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

 Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prorrogas. 

2. Ayuda en el caso de que el arrendador no tenga la consideración de “gran tenedor”. 

La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, si el arrendador no tiene la consideración de gran tenedor, podrá solicitarle en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

Se regula que exclusivamente en el marco del acuerdo, las partes podrán disponer libremente de la fianza legal, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

3. Cuáles son los autónomos y Pymes que pueden pedir la moratoria del alquiler. 

Para poderse acogerse a las medidas anteriormente expuestas, los autónomos y Pymes arrendatarios deberán cumplir con los siguientes requisitos: 

1. En el caso de un autónomo con un contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada

  • Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por cuenta propia o autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
  • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente o delegada.
  • En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la aplicación del estado de alarma, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

 2. En el caso de una Pyme con un contrato de arrendamiento de un inmueble afecto al desarrollo de su actividad económica

  • Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, es decir, que sean sociedades que puedan formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados.
  • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo por el que se declara el estado de alarma, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente o delegada.
  • En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la aplicación del estado de alarma, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. 

4. Acreditación de los requisitos para pedir el aplazamiento del alquiler. 

El arrendatario deberá acreditar al arrendador que cumple con los requisitos para solicitar la moratoria del arrendamiento, mediante la presentación al arrendador de la siguiente documentación: 

  1. En caso de haber sufrido una reducción de actividad, deberá presentar una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.En todo caso, si el arrendador lo requiere, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables para acreditar dicha reducción de actividad.

  2. En caso de haber sufrido una suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, o en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

5. Consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta arrendatícia. 

Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta del arrendamiento sin reunir los requisitos establecidos en el indicado Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

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